#3 청약을 왜 해? 집을 꼭 사야 하나?_청약 하기 좋은 단지와 계산 방법

#3 청약을 왜 해? 집을 꼭 사야 하나?_청약하기 좋은 단지와 계산 방법

안녕하세요.

이번 포스팅에서는 #3 청약을 왜 해? 집을 꼭 사야 하나?_청약하기 좋은 단지와 계산 방법이라는 주제로 청약을 했을 때 안전마진이 있는 단지, 아무리 부동산 경기가 좋지 않아도 마이너스피가 붙지 않을 단지를 찾아 계산해 보는 방법에 대해 이야기하겠습니다.

앞서 지난 포스팅에서는 집을 꼭사야 하는지? 에 대한 이유와 그렇다면 집을 살 때 청약으로 집을 사야 좋은 이유에 대해 공유해 보았습니다. 해당 내용이 궁금하신 분들은 아래 링크를 클릭하셔서 내용을 확인하시고 나서 이번 포스팅을 보시길 추천드립니다.

 

 

#1 청약을 왜 해? 집을 꼭 사야 하나?

#2 청약을 왜 해? 집을 꼭 사야 하나?_청약 으로 집을 사야 하는 이유

청약하기 좋은 단지를 고르는 방법

앞서 포스팅했던 내용을 순서대로 읽어 보시고 이 포스팅을 보신다는 전제하에 이야기를 이어가겠습니다.

집을 산다는것은 단순히 집을 내 명의로 소유한다는 의미 외에 나의 노후에 직접적인 역할을 한다고 이야기했었습니다.

결국 집이라는것을 소유한다는 것 자체가 앞으로 나의 은퇴시기와 경제적 자유까지 주면 좋겠지만, 그렇게까지는 안되더라도 어느 정도 경제적 여유화를 줄 수 있기게끔 활용해야 합니다.

나의 노후에 도움이 되는 청약을 잘 활용

그런 노후를 맞이하기 위해서는 손해가 없을 주택을 잘 선택해야겠죠. 일단 청약으라는 제도 자체에는 주택을 프리미엄 없는 해당 시세의 정가격에 구매할 수 있는 것과 동시에 금융적인 혜택이 많습니다. 만약 추후 가격이 오를 만한 예측이 되는 단지의 주택을 일반 매입으로 진행할 경우 당시 분양가보다는 분명히 비싼 것은 사실이고 프리미엄도 반영되어 웃돈을 주고 매입을 해야 하지만, 청약은 프리미엄 없는 정가로 구매한다는 의미입니다. 그렇기에 청약 시장 내에서 괜찮은 단지를 늘 눈여겨보고 있다가 청약에 도전하여 계단식으로 주택을 갈아타는 것도 안정적인 자산 상승 방식 중 하나입니다. 그렇기 때문에 청약시장에서 누가 봐도 좋은 단지들은 경쟁률이 상당할 텐데요.

이런 모든 사람들의 머릿속은 동일하죠. 시세차익.

그렇다고 해서 무턱대고 청약을 하기 보다는 주변 시세와 분양가, 해당 주택의 모집공고문에 기재된 해당 단지에 적용된 제도 사항을 반드시 확인해야 합니다.

사실 누가봐도 좋은 입지와 좋은 가격에 분양되는 단지들은 경쟁률이 상당해 당첨 가능성이 희박할 겁니다. 

가장 좋은건 이런 좋은 단지에 청약이 계속적으로 당첨되어 계단식 상승 곡선을 타는 건데요. 이렇게만 된다면 누가 부자가 안 되겠습니까.

요즘 경쟁률이 높다라고 할 때 어느 정도냐 하면, 낮아도 @,000 : 1의 확률입니다. 많을 시에는 @0,000  : 1 이 나오기도 하죠. 이처럼 좋은 단지들은 전국에 누구나 눈여겨보고 있다는 뜻입니다. 

상대적 비인기 청약 단지를 주변 단지와 분석 비교

그럼 이런 곳은 어차피 안될 테니 하지 말아야 할까요? 아닙니다. 무조건 해야 하고, 그 외에 청약 단지들도 늘 살펴보아야 합니다.

왜냐면 요즘 유튜브나 블로그, 뉴스 등에서 안전마진에 대해 보장된 가격대로 분양하는 청약 단지들을 많이들 홍보하고 콘텐츠화 합니다. 그래서 관심 없는 사람들도 너무 쉽게 접하게 됩니다. 그렇기에 경쟁률이 너무 치솟는 경향도 있습니다. 하지만, 이런 최고 인기 청약단지가 아닌 조금은 비인기 청약단지들은 확실히 경쟁률이 나름 해볼 만한 수치로 나오기 때문입니다.

따라서, 예를 들어 내가 거주하는 지역에서의 청약단지라면 나는 해당 입지나, 주변 인프라에 대해 잘 알고 있을 수밖에 없죠. 유튜브에 너도나도 콘텐츠화 하는 청약단지가 아니라면 타지에 사람들은 잘 모르는 게 당연합니다. 그런 단지의 청약을 하는 것도 좋은 선택이 될 수 있습니다. 나름 분석에 정확도가 있을 테니까요. 

누가 봐도 최고 인기지역의 청약 단지는 주변을 계산해 볼 필요조차 없이, 그냥 청약하라고 말할 정도로 안전하다고 볼 수 있는데요. 그렇지 않은 지역에 대해서는 반드시 계산이 필요합니다.

#3 청약을 왜 해? 집을 꼭 사야 하나?_청약 하기 좋은 단지와 계산 방법

주변 단지들과의 직접적인 비교

그럼 청약을 하기 전 도대체 어떤 계산을 해야 하는지 이야기해 보겠습니다.

주변 신축단지들의 실거래가를 확인해야 합니다. 내가 청약하려고 하는 단지와 입지적으로 크게 차이 나지 않는 주변 단지의 매물들을 둘러봐야 하는데요. 일단은 호가는 배제시키고 보수적으로 접근하기를 강력히 권해드리고 싶습니다. 호가는 거의 100%에 가까운 호재가 터지기 직전에나 호가 거래가 가능한데요. 이럴 경우에는 거의 매도 물건이 없다고 봐야겠죠?

더 가격이 오를 텐데 누가 내놓겠습니다. 설령 있다고 하더라도 부동산 통해 연결되어 있는 수많은 선수들이 이미 매수하게 되어 초보인 내 차례까지는 올 수 있는 확률은 희박합니다. 초보인 내 차례까지 오는 매물이 있다면?

호재가 있다 해도 그건 매수 후 좀 더 오래 기다려야 진행되는 것이라고 생각하고 접근해야 합니다. 

어쨌든 호가에 대해서는 배제를 하고요. 호가는 희망사항이라고 취급하면 됩니다.

가장 현실적인 가격대는 급매 기준

그럼 우리는 급매물로 내놓은 가격을 확인해 봅니다. 낮은 가격순으로 정렬을 하면 되는데요. 부동산이라는 게 보수적으로 접근을 해야 좋은 이유는 해당 단지의 매물을 상위노출한 순서대로 보여주는 게 아니라, 저렴한 것부터 비싼 금액대까지 중개인은 샅샅이 설명해 주고 안내해 주고 모든 매수인들은 저렴한 가격의 매물부터 접근하게 됩니다. 따라서, 해당 단지에 저렴한 매물이 있는 것 자체가 단지에 실거래가에 지대한 영향을 미칠 수 있어서 급매는 빨리 거래되어 빠져나가는 것이 소유주들의 입장에서는 좋다고 하는 이유입니다.

하지만, 낮은 가격순으로 기재했을 때, 올라온 매물들이 모두 실제 매물인지 확인을 해볼 필요는 있습니다. 요즘 허위매물에 대해서 방지되는 기능들이 있지만, 그럼에도 많이들 허위매물 방식의 영업을 하고 있기는 합니다.

따라서, 해당 매물을 관리하는 부동산에 전화해서 집을 보고 싶다는 등의 매입 의사를 밝히고 비슷한 가격대의 여러 매물이 대한 추가 문의를 해보면서 실제 매물인지, 그리고 해당 가격대에 매물이 얼마나 많이 있는지를 확인해봐야 합니다. 그리고 해당 매물에 대한 마지막 실거래를 확인해서 최신 최저 매물의 가격과 최근 실거래가격의 갭차이가 어느 정도인지도 보았을 때, 최신 매물 가격이 큰 차이로 낮을 경우에는 실거래가가 앞으로 더 하향될 수 있다는 전제로 해당 매물의 주택 가격을 판단하면 좋습니다. 

 

내가 원하는 청약 단지와 비교

만약 내가 청약을 하려고 하는 분양가가 주변 시세보다 더 낮다면?

그럼 청약을 통해 진입을 해도 괜찮다고 볼 수 있겠죠. 반대로, 내 분양가가 주변 단지 시세 보다 더 높다?라고 한다면, 진입 전 가치 판단을 해야 하고, 부가적인 상승 요인에 대해서도 알아봐야 합니다.

우리 단지만의 특화된 가치가 있나? 인접된 개발 호재가 있나? 등의 요건들을 알아봐야 할 텐데요. 여기서 너무 크게 기대하지 말아야 할 것은 이러한 호재가 반영될 것이라고 본다면, 이미 주변단지에도 가격 영향이 있었을 겁니다. 우리 단지 지하로 지하철 입구가 연결 거나, 대형 쇼핑몰이 연결된 정도의 특화 호재가 아니라면, 주변 단지와 크게 다를 바 없다는 거죠.

즉, 주변 시세와 내 분양가를 비교하면 답이 나옵니다.

 

#3 청약을 왜 해? 집을 꼭 사야 하나?_청약 하기 좋은 단지와 계산 방법

보수적인 주변 시세보다 분양가가 저렴하다면?

그럼 청약하는 것으로 고려해 보는 것이 좋습니다. 앞으로의 자금 활용, 이사나 투자등의 플랜을 잘 계획해 보시고, 실거주, 투자등의 접근으로 보수적인 안전마진이 어느 정도 보인다고 한다면 말이죠. 여기서 당첨이 된다면, 어떠한 플랜으로 접근이 가능한지 크게 3가지 측면으로 이야기하겠습니다.

- 투자지에 실거주

실거주하는 것이 어떻게 보면 가장 안전하고 심적으로도 안정적인 투자 방식입니다.

해당 청약에 실거주 의무가 있다면 무조건 적어야겠지만요. 실거주를 한다는 것은 그 자체에 내 현금자산을 어느 정도는 해당 주택에 묻어둔다는 있다는 의미이기 때문에, 그 예산 정도의 자금 활용 여유가 되는 사람이라면 실거주가 가장 마음 편할 겁니다. 원하는 시기에 편하게 매도할 수 있으니까요. 어떻게 보면 가장 노멀 한 방향이라고 볼 수 있겠습니다.

하지만 실거주는 현금이 가장 많이 들어가는 방식입니다. 왜냐면 대출 외에 들어간 나의 현금과 대출로 인해 발생되는 원리금 상환까지 계산한다면, 꽤나 부담스러울 수 있습니다. 영끌이라면 더더욱입니다. 보통 잔금 대출에 대한 원리금 상환만을 생각하는데, 대출외 들어가는 내 현금에 따른 금리도 함께 계산해야 합니다.

1억당 보통 30~35만 원 정도의 임대가격을 형성하게 되는데, 8억 분양가의 주택에 4억을 대출받고 내 자금 4.5억을 들여 입주를 했다고 했을 때, 4억에 대한 원리금상환 + 4.5억에 내 자산을 묻어둔 것에 대한 가치는 월 120만 원 이상이라고 봐야 합니다. 따라서, 480개월 납입으로 담보대출을 실행했을 때, 월납입이 대략 200 정도 + 내 현금의 금리적 가치 120만 원이라고 생각하면 320만 원이라는 계산이 나옵니다. 

- 전세 세입자 세팅

보통 분양가가 8억이라고 가정했을 때 전세가는 5억 선에 형성이 된다고 계산해 본다면, 취등록 및 부대비용 포함한 3억 정도의 현금을 해당 주택에 넣어둔다는 계산을 해야 합니다. 그렇게 되면 위에 실거주보다는 내 부담이 적어지는 게 사실입니다. 위에 실거주 대비 대출 없이 주택을 소유한 채 1.5억이라는 내 현금이 남아있으니까요.

보유 기간에 따른 비과세 혜택등을 잘 확인해서 해당 기간 동안 전세 세팅을 계획한다면, 내 자금이 가장 적게 들어가는 잔금 방식이라고 할 수 있겠습니다. 안전마진이 높은 단지일수록 전세가격이 분양가격에 육박합니다.

하지만 물론 입주 시점에는 입주장으로 전세, 월세 물량이 쏟아져 나오기에 원하는 금액을 맞춰 빠르게 세입자를 만나기는 조금 스트레스가 있을 수 있습니다. 그렇기에 빠른 세입자 세팅을 원할 경우에는 시세보다 좀 저렴하게 올려놔야 빠르게 세입자 세팅이 될 수 있습니다. 그럼에도 실거주보다는 들어가는 현금이 적은 건 사실이죠. 하지만 유의해야 할 것은 입지와 건축용도에 따른 전월세 갭차이가 다를 수 있습니다. 이 부분 주변 시세를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

- 월세 세입자 세팅

사실 월세 세팅은 좀 공격적인 세팅이라고 저는 생각하고 있습니다. 왜냐하면 내가 현금을 최대한 확보하려는 의도의 세팅이기 때문이죠. 

전세가 5억의 주택일 경우 월세 세팅을 하게 되면 예를 들어 1억 / 120~130만 원 정도로 형성합니다. 1억당 30~35만 원 수준입니다.

보증금을 높이면 월세가 줄어드는 계산이죠. 요즘 금리가 올라서 그동안 계산해 오던 1억당 30만 원이라는 금액에 크고 작게 변동 적용이 되고 있는 시점입니다. 월세 세팅을 하는 사람들은 크게 두 가지 유형이 있습니다.

첫 번째는 노후가 되어서 투자된 부동산을 통해 세를 받아 생활비로 사용하는 사람
두 번째는 보증금을 높이고 월세를 줄여 목돈 확보를 해서 재투자하는 사람

위에 내용과 같은 주택의 경우로 공격적인 월세 세팅을 한다고 했을시, 분양가 8억 주택에 대한 잔금대출로 대략 4억을 받았다고 하고, 세입자 셋팅을 통해 보증금으로 3억, 그리고 월세 60만 원으로 계산해 보면, 실거주 대비 내 현금은 3억 정도는 현금을 갖게 되는 셈입니다. 

지금 이 계산은 이해를 돕기 위해 과도한 보증금 기준으로 계산을 했지만, 실제로 이렇게 할 경우 전세보증보험에 가입이 안되기에, 거래가 쉽지 않다고 봐야 합니다. 예전에는 보증금을 높이면 월세가 낮아지니 이런 개념으로 거래가 되기도 했지만, 요즘은 전세사기가 많아지면서 보증보험 가입을 원하는 세입자들이 많아졌고, 해당 주택에 대한 채권최고액에 따른 금액 한도로 인해 전세보증보험 가입 가능 여부가 달라지기에, 잔금 시 대출을 최대로 받은 상태에서 월세 보증금을 높은 금액으로 받기는 어렵습니다.

종종 거래가 가능한 경우도 있는데, 법무사 통해 임차인이 임대인의 다른 자산으로 보증금에 대한 담보로 설정하는 방식입니다. 

하지만 이렇게 재투자하는 목적으로 높은 보증금과 낮을 월세를 세팅할 경우에는 결국 내가 갚아야 할 은행 이자를 높이는 셈이기 때문에, 심사숙고를 통해 적절한 금액으로 잘 설정하길 바랍니다. 요즘 같은 시기에 조심해야 할 방법.

이렇든 저렇든 가능하기도 하지만 세입자 맞추는 시기가 언제가 될지도 모르기에 빠르게 정리를 하고 신경을 안 쓰기 위해서는 가능한 보수적으로 안전한 가격대 기준 세팅을 미리 계산하고 방향을 잡길 바랍니다.

 

다음으로는 당첨된 주택을 실거주, 전세, 월세세팅 하였을 때 매도 타이밍에 대해서 이야기하겠습니다.

 

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