#2 청약을 왜 해? 집을 꼭 사야 하나?_청약 으로 집을 사야 하는 이유

#2 청약을 왜해? 집을 꼭 사야하나?_청약으로 집을 사야하는 이유_

#2 청약을 왜 해? 집을 꼭 사야 하나?_청약으로 집을 사야 하는 이유_

안녕하세요.

지난 시간에는 청약을 왜해? 집을 꼭 사야 하나?라는 주제로 포스팅을 했는데, 이번에는 그 두 번째 포스팅으로 '청약으로 집을 사야 하는 이유'에 대해서 이야기해 보겠습니다.

지난 포스팅에 이어지는 내용이라 청약에 대한 의문점 시작인 청약을 도대체 왜 해야 하는지에 대해서 궁금하신 분들은 아래 포스팅을 먼저 읽고 나서 현재 포스팅을 읽어보시길 바라겠습니다. 

 

#1 청약을 왜 해? 집을 꼭 사야 하나?

청약을 왜해? 집을 꼭 사야하나?

#2 청약을 왜해? 집을 꼭 사야하나?_청약으로 집을 사야하는 이유_

청약으로 집을 사야 하는 이유

부동산에 대한 관심이 있는 분들은 모두 알고 계실 겁니다.

언제나 청약이라는 제도에 관심을 갖고 있고 정책 변화나 분양 예정 단지들에 대해서 항상 숙지하고 계실 텐데요.

주택을 구매함에 있어서 청약이라는 제도는 상당한 장점을 갖고 있습니다. 청약으로 주택을 구입하는 것에 대한 내용을 다룬 1편인 집을 꼭 사야 하는지에 대한 단계가 해결이 되신 분들이 이 글을 보고 계실 텐데요. 노후를 위해 집을 사기로 마음먹었다면, 이제부터 청약을 잘 살펴봐야 합니다.

분양가의 10%만으로 프리미엄을 획득

청약이란 아주 간단합니다. 새로운 주택을 사려고 하는데, 나라에서 중개 역할을 해주는 겁니다. 나라에서 중개를 해주니 그 혜택에 대한 이점은 당연할 텐데요. 정책적 시기와 규제 지역에 따라 대동소이하게 차이가 있지만, 청약으로 인해 당첨만 된다면 일반적으로는 주택가격, 즉 분양가격의 10%만 가지고 분양권을 소유할 수 있습니다.

투기과열지구라는 제도가 생기기 이전에만 해도 청약이 아닌 부동산 중개사를 통해 주택을 매입하는 경우에 아파트 기준 매매가의 80% 정도까지 1 금융권에서 담보대출을 받을 수 있었습니다. 하지만, 그 이후 부터는 LTV, DSR, DTI 라는게 생겨나고 이를 적용함과 동시에, 각종 규제까지 더해지면서 일반 거래로 주택을 매입하기가 여간 쉽지 않아졌습니다. 일단 주택담보 대출 한도 자체도 낮아진 상황이라 현금을 어느정도는 확보한 상태여야 주택 매입이 가능한 상황입니다. 그리고 앞서 말한 소득대비 부채상환비율이라는 허들로 인해서 왠만한 고액 연봉이 아니고서야 원하는만큼의 대출을 1금융권에서 최대한도로 받아내기도 쉽지 않습니다. 후순위 담보대출까지 가야 한도가 늘어나는데, 이는 금리가 높아 망설여지게 되죠.

그렇다면, 청약으로 집이 당첨되었을 때는 어떨까요?

앞서 말했든 분양가의 10%로 분양권, 즉 완공 후 입주를 할 수 있는 소유권을 갖게 됩니다. 요즘 25평 기준 8억대 분양가 정도라고 생각했을 때, 8천만 원을 가지고 완공 시까지 소유권을 가져갈 수 있다는 겁니다.

분양권 소유에 따른 장점

그럼 이게 왜 장점이 이은 지 이야기해 보면, 일반적으로 분양 후부터 완공되어 입주가 가능한 시점까지는 대략 2년 정도가 소요됩니다. 그 기간 동에는 여러 가지가 변하죠. 과거의 데이터를 보면, 분양 후 2년이라는 시간이 흘러 분양가에 프리미엄이 반영된 가격으로 해당 주택의 집값이라는 게 형성됩니다. 물론 지역과 시기에 따라 상승할 수도, 하락할 수도 있겠지만, 서울 및 수도권 기준으로, 그리고 입지와 단지 경쟁력, 선호 건설사 기준으로 설명하니 참고 바랍니다.

하지만 최근에는 부동산 하락세로 인해 입주하는 현시점에서 분양가 대비 프리미엄이 많이 반영되지 못하는 단지들이 꽤 나오고 있는데요. 이런 시점에서는 청약할 주택을 잘 비교하고 분석하여 선택해야 합니다. 2년전만해도 수도권 외곽 아주 먼곳도 말도 안되는 프리미엄이 반영되곤 했는데, 이건 비정상적인 시장 분위기였던건 사실입니다. 코로나로 인한 사태였으니까요. 현재는 어느정도 집값이 보합기에 들어섰지만, 현 시점에서 입지를 포함한 메리트가 있는 청약 단지를 잘 선택하여 당첨이 된다면. 지금과 같이 어려운 부동산 시장에서도 나와 가족의 앞으로의 미래에 큰 도움이 되는 좋은 기회가 될 수 있습니다.

주택가격이 많이 하락한 상황이지만, 그럼에도 좋은 청약 단지들이 있으니까요. 

 

그렇다면 좋은 단지를 찾아 잘 분석하여 청약을 했다고 하겠습니다. 당첨이 되었을 때, 계약금 10%만을 가지고 2입주시까지 소유권을 가져간다고 이야기했습니다. 물론 중간에 중도금이 있지만, 이건 시행사와 시공사의 마케팅 전략에 따라 중도금 전액 무이자, 혹은 유이자가 될 수 도 있습니다. 어쨌든 특별한 경우가 아니고서는 입주 시까지는 계약금 외에 현금이 필요하지 않습니다. 그렇게 입주 시기가 다가오면, 해당 주택에 대한 해당 시점의 감정가를 책정합니다. 좋은 주택을 잘 선택하셨다면, 분양가보다 감정가 시세가 많이 높게 책정될 겁니다. 그럼 대출 한도도 높아지겠죠. 

게다가 청약으로 신축단지에 당첨되었을 때에는 잔금 시 계약된 금융사들로부터 좋은 한도와 금리 혜택을 받을 수 있습니다.

#2 청약을 왜해? 집을 꼭 사야하나?_청약으로 집을 사야하는 이유_

청약 당첨 후 입주시기에 선택 가능한 옵션

그렇게 청약 전 셀프로 대출한도를 확인하고, 나에게 맞는 청약 단지를 잘 몰색하여 청약에 당첨이 되었고, 계약금으로 입주시기 까지 잘 보유했다면, 조건이 맞을 시에는 잔금때 대출을 일으켜 입주를 하면 가장 좋고, 대출한도가 모자라거나, 다른 투자방향등으로의 전환이 있을시에는 해당 시기까지 반영된 프리미엄을 받아 집을 매도 하면 됩니다. 하지만 등기시 매도가 가능한지, 실거주 의무가 있는지등 투자를 목적으로 한 청약을 제제하기 위한 제도가 지역별 단지별로 모두 다르니, 청약전 모집공고문을 반드시 꼼꼼하게 숙지해야 합니다. 

만약 아주 좋은 입지의 청약 단지를 매도 목적을 가지고 청약을 한다고 했을 때, 실거주 의무와 같은 추가적인 옵션에 대한 내용을 사전에 숙지하지 못했다면, 당첨 포기나, 계약금에 대한 손해가 발생할 수 있으니 글자가 작고 내용이 많더라도 해당 청약 단지의 모집공고문은 반드시 숙지해야 하는 것이 당연합니다.

 

청약으로 주택을 구입하는 것이 유리하고 편리한 이유

청약으로 당첨되는 것이 일반 부동산 중개인을 통해 주택을 매입하는 것보다 좋은 점을 몇 가지로 정리하자면

- 주변 단지의 일반적인 시세 보다 저렴하게 새집을 진입

- 계약금 10%만으로 프리미엄에 대한 혜택을 2년간 완전하게 소유

- 입주 잔금 대출 시 감정가 상승으로 한도가 높음

- 일반 주택 매입 잔금 대출보다 금리나 대출 한도에 대우가 좋음

- 혹시 입주 잔금이 부담될 경우 매도하면 최소 프리미엄에 대한 보상

- 일반 매입 대비 현금을 적게 들고 있어도 되기에 부담이 적음

- 입주시기에 잔금 부족으로 세입자 세팅을 할 경우 잘 선택한 단지는 분양가 가까이 전세가 형성

 

외에도 여러 장점이 있습니다. 확실히 현금에 대한 여유가 있고, 추후에 전략에 대해서도 좋은 옵션들을 갖게 됩니다. 애매하거나 전혀 프리미엄이 발생하지 않을 단지를 청약하여 당첨된 경우에는 오히려 족쇄가 될 수 있습니다. 지난 2~5년 사이에 묻지 마 청약을 해서 프리미엄으로 돈을 벌고, 생활형 숙박시설등의 투자로 단기 프리미엄으로 매도하는 등의 시절은 현재로서는 불가능하기 때문에, 반드시 입지에 따른 직주근접과 학군등, 여러 부분들을 잘 분석하고, 내 예산에 맞는 안전한 청약단지를 잘 몰색하셔서 즐거운 노후에 한 계단 가까이 올라서길 바라겠습니다.

 

다음으로는 청약하면 좋은 단지를 고르는 방법에 대한 내용에 대해 포스팅하겠습니다.

다음 단계의 내용이 궁금하신 분들은 아래 이미지를 클릭하시면 해당 페이지로 이동합니다.

#3 청약을 왜 해? 집을 꼭 사야 하나?_청약 하기 좋은 단지와 계산 방법

 

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