안녕하세요.
오늘은 처음으로 부동산 글을 써보려고 합니다.
지난 2월 21일에 모집공고가 있었던 개포 디에이치 퍼스티어 아이파크 무순위인데요.
이미 핫하고 핫해서 모르는분이 없을 것 같습니다.
전국 단위 청약이 가능하기에 경쟁률도 어마어마할 텐데, 흔미 말해 로또청약이라고 하는 이 단지가 왜 주목을 받는지 알아보면서, 과연 내 돈 없이 청약해서 당첨될 경우 어떤 출구전략이 있을지에 대해 한번 나눠보겠습니다.
워낙 많은 정보를 이미 알아보셨을테니 핵심만 이야기하겠습니다.
아래 개포 디에이치 퍼스티어 아이파크 무순위 모집공고 파일 첨부해드립니다.
자세히 읽어보시길 바랍니다.
<분양가>
34A 타입 - 6.5억
59A 타입 - 12.9억
132A 타입 - 21.9억
당첨시 3.8일까지 분양가의 10% 계약금을 납부, 6월까지 잔금 90% 납부입니다.
전매, 전세 갭투자, 월세 세팅의 3가지 측면에서 필요자금 및 수익화 출구 전략에 대해 이야기해 볼 텐데요.
일단은 계약금 10%는 확보한 상태라고 가정하고 아래 내용을 이해하시기 바랍니다.
실거주 목적의 검색은 거의 없을 거라 생각되기에 실거주 필요자금에 대한 정보는 기재하지 않겠습니다.
당사자 현금과 소득에 따른 대출 DSR 계산하셔서 한도 산출하시면 되겠습니다.
<당첨 후 전매 시 수익>
*계약금 10% 확보한 상태 가능
34A 타입
매매 가격 형성 : 12.7억(고층) ~ 13억
*최근 실거래가 : 7.5억(24.1) 마지막 거래 이후 매매가 평균은 13억 정도선이나 거래 X
보수적으로 매도가를 7.5억으로 계산했을 경우
-> 매도가 7.5억 - 분양가 6.5억 - 양도세 77%(7.7천) = 2300만 원 수익
매도가를 현재 네이버 평균시세로 계산했을 경우 (단 6월까지 잔금도 끝나야 하고 매물이 많기에 잔류 시간이 길어짐, 현재로서는 무리)
-> 매도가 12.7억 - 분양가 6.5억 - 양도세 77%(4.7억) = 1.5억 수익
59A 타입
매매 가격 형성 : 21억(고층) ~ 29억
*최근 실거래가 22억(23.12)
급매를 위해 보수적으로 매도가를 19억으로 계산했을 경우
-> 매도가 19억 - 분양가 12.9억 - 양도세 77%(4.7억) = 1.4억 수익
매도가를 현재 네이버 평균시세로 계산했을 경우 (단 6월까지 잔금도 끝나야하고 매물이 많기에 잔류 시간이 길어짐, 현재로서는 무리)
-> 매도가 21억 - 분양가 12.9억 - 양도세 77%(6.2억) = 1.9억 수익
132A 타입
매매가격 형성 : 45억(중층) ~ 51억
*최근 실거래가 50억(21.10)
급매를 위해 보수적으로 매도가를 42억으로 계산했을 경우
-> 매도가 42억 - 분양가 21.9억 - 양도세 77%(15.4억) = 4.7억 수익
매도가를 현재 네이버 평균시세로 계산했을 경우 (단 6월까지 잔금도 끝나야하고 매물이 많기에 잔류 시간이 길어짐, 현재로서는 무리)
-> 매도가 45억 - 분양가 21.9억 - 양도세 77%(17.7억) = 5.4억 수익
<전세 갭투자>
*계약금 10% 확보한 상태 가능
34A 타입
전세 가격 형성 : 4.2억( 중층) ~ 9.5억
급전세로 4억에 세입자를 맞춘다고 계산했을 경우
-> 분양가 6.5억 - 전세가 4억 = 2.5억 정도 투자금 필요
59A 타입
전세 가격 형성 : 7억( 중층) ~ 16억
급전세로 6.8억에 세입자를 맞춘다고 계산했을 경우
-> 분양가 12.9억 - 전세가 6.8억 = 6.1억 정도 투자금 필요
132A 타입
전세가격 형성 : 13.5억(중층) ~ 34억
급전세로 13억에 세입자를 맞춘다고 계산했을 경우
-> 분양가 21.9억 - 전세가 13억 = 8.9억 정도 투자금 필요
<좋은 선택>
가장 좋은 선택은 전세 갭투자로 2년을 한 바퀴 돌린 후 매도하는것
보유 1년이 지나고 2년 미만일 경우에는 과세율 60%.
보유 기간이 2년이 초과되면 일반세율 적용됩니다.
그러니 타입별로 2.5억~ 9억 언저리까지 2년간 묻어둘 수 있는 현금을 보유하고 계신 분들이라면 그야말로 로또 청약이 되겠습니다.
하지만 계약금 마련에도 빠듯한 분들이라면 로또 청약은 아니고, 즉시 전매시 복권정도 되겠네요.
그런데 이런분들은 본인의 청약 통장이 당첨자로 관리되어 10년간 다른 곳에 넣을 수 없다는 점도 기억해야 합니다.
물론 당첨되어 위에 계획처럼 순식간에 딱 하고 현금이 입금되면 청약통장 하나쯤 뭐.라는 생각이 들 수 도 있겠지만,
당첨 후 3개월 만에 매수자를 맞춰야 하는 상황이라면 스트레스가 이만저만이 아닐 수 있습니다.
물론 수익률을 낮추고 급매로 수소문한다면 매수자를 찾는 건 어렵지 않겠지만요.
그런 의미에서 가장 좋은 건 전세 갭투자로 한 바퀴 돌리는고(2년) 매도
당첨 후 전매를 해야 한다면 132A타입이 그래도 수익성이 좋아 보입니다. 수익성이라고 하는 것에 대한 의미는 본인의 청약통장을 괜찮은 청약 단지에 당첨되어서 해당 주택이 프리미엄이 붙을 것에 대한 기회비용 계산입니다.
물론 다른 청약 시장에서 당첨이 된다는 보장도 없는 건 맞는 말이지만, 된다고 하면 2억 언더의 프리미엄에 사용하기에는 아까울 수 있다는 거죠. 요즘 부동산이 하락세라 청약단지를 꼼꼼히 살피고 옥석 가르기를 해야 하는 때는 맞습니다.
언급한 기준은 프리미엄이 될 청약단지를 기준으로 이야기하는 점 참고 바랍니다.
따라서, 당첨 후 전매를 계획한다면 132A타입을 하는 게 좋습니다.
아마 경쟁률도 59>34>132 순으로 나타날 것으로 예상되기에 132를 하시길 추천드립니다.
<계약금이 없다면...?>
가장 중요한 건 계약금이죠.
계약금이 있어야 뭐든 해볼까? 하는 고민이라도 할 수 있습니다.
그렇다면 계약금 없으면 당첨돼도 수익을 못 낼까요? 줍줍청약 자체를 하지 말아야 하나요?라는 생각이 들 수 있죠.
솔직하게 이야기하면 가능은 합니다.
왠지 많은 분들이 궁금하실 것 같기도 한데요.
일단 당첨이 되는 순간 해당 개포동의 웬만한 부동산에는 다 전화를 합니다. 현재 당첨돼서 매도할 생각이라고요.
계약금이 없으니 매수자가 계약금을 대리 납부 하는 조건으로 매매가를 내려줄 테니, 매수자 잡아달라고 하는 거죠.
불법이 아닙니다. 계약 조건에 명시하고 진행하는 거라 합법적인 절차입니다. 다만, 생각해보셔야 할 점은 당첨된 나는 빠르게 매수자를 맞춰서 매도를 해야 하는 상황이라 내가 급하죠. 매수인도 물론 저렴한 가격에 급매를 잡는다면 좋지만, 투자자가 투자를 하지 않는 것과 당첨자가 입주지정일(6월)까지 매도를 못하고 쫓기는 것에 대한 관계에서는 어느 정도의 부동산에 대한 경험과 실력이 어야 조금 더 편하게, 조금 더 높은 수익을 낼 수 있습니다.
결국 매도인과 매수인을 연결해 주는 부동산도 소개에 따른 거래 수수료이지만, 매도자(당첨자)가 어리숙해 보인다면 매수자로서는 눈치 싸움을 할 수밖에 없으니까요. 그럼에도 매수를 희망하는 사람들이 많을 경우에는 문제없겠지만요. 여하튼 여러 가지 복잡한 이해관계속에서 센스와 눈치, 여유와 담대함을 필요로 합니다.
만약 이러한 이해관계에 대해 센스나 경험이 부족해서 부담되는 성향의 사람이라면, 속 편하게 하지 않으시길 추천드립니다.
3개월 동안 많이 늙을 수도 있습니다.
하지만, 해보고자 하는 의지만 있다면 충분히 가능한 부분이기에 조금이나마 남겨보자, 청약 통장 다른 곳에 당첨되기도 힘들 텐데,라는 마음의 소유자라면 도전하시기 바랍니다.
결국 당첨이 돼야 하는 고민이겠지만, 당첨될 확률이 희박하다고 해서 계획 없이 참여하는 것은 좋지 않은 선택이기 때문에, 여러 가지 기회비용에 대한 가치판단을 명확히 하시고 결정하시길 바라겠습니다.
모든 선택은 본인에게 있습니다. 가족이 있다면 가족과의 계획과 앞으로의 청약 예정단지들, 혹은 자금력등을 고려하야 좋은 선택하시기 바라겠습니다. 물론 모든것은 당첨되야 말이지만요.
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